从这些城市地王的成交结果来看

2020-11-13 17:24

另一方面,由于频繁出现的高价地推高楼市预期。包括国资委、国土部、财政部等监管部门已经有所警示。不仅重申对高价地块的备案制度,也开始约谈制造“地王”一些央企负责人。分析人士认为,这背后体现出监管层管控房价和地价的决心。

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此外,《经济参考报》记者从国土部了解到,由于一二线土地市场高价地频出,国土部土地利用管理司于6月上旬重申“异常交易地块”的备案制度。要求各地加强地价动态监测,及时掌握地价异常变动,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地,及时上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。

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不仅如此,张宏伟还表示,对于央企来讲,不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的估值,其背后更大的原因是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

不过,央企制造“地王”的现象已经引起业内以及监管层的关注。记者从多个渠道了解到,为了平稳热点城市土地市场走势,财政部、国资委等央企主管部门已经对部分央企进行约谈,约谈的主要目的就是央企不能再制造“地王”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本报记者,监管部门进行干预,一定程度上是因为近期房价上涨的背景下,地价也出现了快速攀升的态势,而推高此类地价的无疑是央企。“对央企进行训话和约谈,实际上一是规范此类企业后续资金的投向和节奏。二是给予市场一个预期,即搅局者会收到行业约谈或管制的风险,背后也体现出了管控房价和地价的决心”。

今年以来,北、上、广、深等一线城市,苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市土地市场的“地王”项目频繁出现。从这些城市“地王”的成交结果来看,住宅类用地楼面价集体攀升,经常出现“面粉贵过面包”的现象。

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国土部此次表示,异常交易地块备案制度是做好房地产用地市场管理和调控、促进土地市场健康平稳发展的重要工作措施,地方各级国土资源主管部门要将其作为基础工作长期坚持。尤其是,针对已出现异常交易地块的市、县,国土部要求地方国土资源主管部门应认真总结分析,及时采取稳定市场的相关工作措施,努力预防、化解土地市场可能出现的异常交易。

今年上半年以来,一二线城市土地市场持续火爆,高单价、高总价、高溢价率,“面粉贵过面包”等现象成为常态,而制造“高价地”的主体正是具有央企背景的地产企业或者央企本身。业内分析认为,由于自身融资成本较低以及为了在央企整合大潮中争夺主动权等综合原因,让央企获取土地储备的过程中变得激进。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,今年1-5月,央企房企频频出手拿地制造“地王”。从背后原因来看,首先,融资成本低、市场布局上优先考虑聚焦核心的一二线城市,是促使这些企业积极拿地的主要原因。其次,从房企的角度来看,即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也难以独善其身,有钱也不见得能够拿到土地。这些企业普遍愿意转战二线城市,去寻找独立操盘的机会。并且中长期来看,市场仍然存在可以预期的上行空间。

张宏伟认为,由此来看,央企地产企业不惜成本拿“地王”,其出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算,其背后更大的原因是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

值得一提的是,从这些城市“地王”背后的拿地主体来看,其中,央企或国企背景的房地产企业成为今年的拿地主体。中原的数据显示,上半年的200宗高总价地块中,国企获得的比例多达106宗,占比高达54%。

“从央企地产整合的角度来看,如果一个央企没有充裕的土地储备,并且从企业估值的角度来看处于‘弱势’,极有可能会被其他央企合并”。

事实上,2011年以来,国土部逐步完善了异常交易地块备案制度,明确了异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等,同时还要求在备注栏中认真分析异常高价的原因。省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。但是,国土部的数据显示,2015年以来,异常交易地块备案率仅为18%。